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第一建聞|《北京市物業管理條例》表決通過,支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理
2020-03-30 09:55:20來源:中國建設報中國房地產    作者:張忠山



3月27日,北京市十五屆人大常委會第二十次會議表決通過《北京市物業管理條例》(以下簡稱《條例》),并將于今年5月1日施行。一直以來,物業管理存在不少“老大難”問題,外墻脫落誰的責任?物業管理區域突發失管狀態,誰來救急? 突發事件期間,物業管理服務邊界和責任義務如何界定?《條例》對這些問題進行了系統梳理。


《條例》還提出一些首創措施。例如首次提出可組建過渡性質的“物業管理委員會”來臨時補位,這一首創將有利于解決當前業委會成立難的問題。此外,《條例》對突發事件期間物業落實各項應急措施、老舊小區物業失管與社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理、業主大會和業委會成立率低等物業管理突出問題也作出了明確規定。

“勁松模式”寫入條例 支持社會資本參與老舊小區

吸引社會資本參與老舊小區改造一直是熱點話題。早在2019年7月1日的國務院新聞辦政策例行吹風會上,住房和城鄉建設部副部長黃艷指出,創新城鎮老舊小區改造投融資機制,包括探索金融以可持續方式加大支持力度,運用市場化方式吸引社會力量參與等。

2019年,朝陽區勁松一、二區的“一街兩園”示范區在實施綜合整治的過程中,引入了一家社會機構,由機構投入資金,在尊重居民意愿的前提下,對示范區進行整體改造提升。此后,“一街兩園”示范區又在過半居民的投票之下,首次引入專業化的物業公司,通過“先服務,再體驗,后收費”讓居民“先嘗后買”。

勁松模式,因此成為北京市支持社會資本引入老舊小區綜合整治的典型案例。2020年年初,北京市住房和城鄉建設委黨組書記、主任王飛曾向媒體表示,正研究制定老舊小區綜合整治的政策機制,推廣“勁松模式”,支持社會資本引入老舊小區綜合整治。

今天表決通過的條例明確提出,支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理。這意味著,北京市從立法層面,正式支持社會資本在解決老舊小區綜合改造的過程中發揮積極作用。

今天的北京市人大常委會新聞發布會明確,28個物業管理配套文件將陸續出臺。王飛介紹,將建成老舊小區數據庫 ,形成動態的整治項目庫。他表示,目前北京還有很多老舊小區,其中大部分沒有專業化的物業管理,不僅設備設施老化、環境臟亂,更缺乏長效的管理機制,是當前社區治理工作的短板。

王飛表示,今年準備在全面開展老舊小區摸底調查的基礎上,基本建成老舊小區數據庫,形成動態的整治項目庫,按照成熟一批確認一批的原則,確認好2020年整治項目。

各區、各街道重點是通過黨建引領,在前期工作中完成業主委員會或者物業管理委員會等業主組織的組建,居民同意物業服務標準、收費標準,并簽訂物業服務協議的,綜合整治項目方可實施。支持物業服務企業全程參與整治過程,綜合整治完成后,同步建立住宅專項維修資金。

聚焦“老大難”問題 物業費調整、應急措施等有法可依

《條例》對物業管理中出現的一些“老大難”問題進行了明確規定。

在社區治理方面,此次新冠肺炎疫情對物業管理帶來很大挑戰。疫情初期,防疫物資緊張,讓不少物業犯了愁。針對這一難題,《條例》明確了突發事件期間,物業服務人依法落實應急預案以及各項應急措施的義務,同時也規定街道鄉鎮政府在物資和資金上要給予必要的支持。

《條例》規定,物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮,在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作,依法落實應急預案和各項應急措施。

物業費調整是物業管理中遇到的難題之一?!稐l例》明確物業服務收費實行市場調節價,由業主和物業服務人進行協商,并適時調整。同時,要求市住房和城鄉建設行政主管部門發布住宅小區物業服務項目清單,明確物業服務內容和標準,物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業服務人在協商物業費時參考。

外墻脫落誰的責任?小區樓房外墻脫落,砸壞車,甚至砸傷人,物業有責任嗎?《條例》對此明確,物業有責任。條例規定,物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的設備設施和部位加強日常巡查和定期養護;采取必要的安全保障措施,防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。物業服務人如違反了這一規定,將由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正,處2萬元以上5萬元以下的罰款。

在專項維修資金方面,《條例》提出,專項維修資金屬于業主共有,業主大會可以自行管理或者委托市住房資金管理部門代管。未選舉產生業委會的,由市住房資金管理部門代管。業主大會可以委托具有資質的中介機構對共有資金進行財務管理。業主大會或者業主委員會自行管理共有資金的,應當每季度公布一次自行管理賬目。

專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時,應當向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

物業服務人利用共用部分從事經營活動的,應當將公共收益單獨列賬。公共收益歸全體業主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的,50%以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金,剩余部分的使用由業主共同決定。

《條例》實施后,業主大會成立難度也將降低。業主大會成立難,最大的難題之一就是難以湊夠一定量的業主人數。為此,《條例》特別調整了申請成立業主大會的條件。

一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的,5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請,居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

沒條件成立業主大會,也沒有業委會怎么辦?《條例》給出了辦法,可以組建過渡性質的“物業管理委員會”來臨時補位。這一首創,將有利于解決當前業委會成立率低的難題。不過,法制委員會認為,有必要明確物業管理委員會的臨時性、過渡性定位,以及物業管理委員會的職權有限性。

據介紹,《條例》共八章,分別為總則,物業管理區域,前期物業,業主、業主組織和物業管理委員會,物業服務,物業的使用和維護,法律責任,附則?!稐l例》對物業管理的各個環節進行了系統梳理和規定。


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