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第一建聞|“穩”字當頭 中央經濟工作會議再次強調“房住不炒”
2019-12-18 11:47:08來源:中國建設報    作者:牛慧麗

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12月12日召開的中央經濟工作會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。

再次強調房住不炒 “穩”字當頭仍是重中之重

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全國政協經濟委員會副主任楊偉民在近日舉辦的“2019~2020中國經濟年會”上表示,我們現在主要是靠消費來拉動經濟,但當前社會零售總額與儲蓄率都在下降,下降原因與高房價、高房貸有關,因為越來越多的居民每個月必須拿出一部分錢來還房貸。因此只有按照中央經濟工作會議要求,降低社會融資成本,才能減輕居民還貸的壓力、改善消費環境。

楊偉民說:“住房問題已經從過去的總量不足,轉化為結構性的供給不足。住房問題就是要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,這是房子的居住屬性、民生屬性,因此必須做好城鎮老舊小區改造和大力發展租賃住房。”

數據層面亦反映了當前房地產市場的現狀。12月16日,國家統計局發布了2019年11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數,從城市能級來看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月增加0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月增加0.1%。同比來看,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和1.0%,漲幅比上月分別增加0.2%和0.5%。

國家統計局城市司首席統計師孔鵬認為,11月以來,各地堅持“房住不炒”定位,一城一策、因城施策,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,保障了房地產市場總體穩定。

此外,國家統計局還發布了2019年1~11月份全國房地產開發投資和銷售情況統計數據。數據顯示,2019年1~11月份,全國房地產開發投資121265億元,同比增長10.2%,增速比1~10月份降低0.1%。其中,住宅投資89232億元,增長14.4%,增速降低0.2%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,當前房地產開發投資發揮了壓艙石的功能,對于固定資產投資以及第三產業投資等發揮了較好的托底效應。投資穩步增長也體現了房企在房屋銷售行情降溫的預期下,對投資端仍具有較高熱情。

同時,土地市場降溫持續,1~11月份,房地產開發企業土地購置面積同比下降14.2%,土地成交價款下降13.0%,降幅分別收窄2.1%和2.2%。張波表示,土地市場的降溫一方面受房企融資難度增大影響;另一方面則是因為房企放緩在三四線以下城市拿地,規避風險,總體來看房企在土地市場已明顯理性,不但拿地謹慎,同時地王現象也明顯減少,拉動土地溢價率整體走低。

張波認為,對于過熱城市的調控依然會保持一定高壓,而房價下行壓力較大的三四線及以下城市則可能有支持性政策出臺,以保持購房者心態穩定。

諸葛找房數據研究中心國仕英分析認為,中央經濟工作會議再次強調房住不炒,表明全國房地產調控力度仍將維持現有力度不放松,也表明未來仍將繼續打擊投資投機需求,保護剛需。會議強調了全面落實因城施策,表明未來各地房地產市場可以根據城市自身特點進行調控,近期部分城市也進行了一定程度的微調,隨著城市的發展,未來預計會有更多城市加入到微調的行列中來。

58安居客房產研究院張波認為,從中央經濟工作會議傳遞出的信息不難看出,去年年底提出的房住不炒、因城施策和三穩目標依然是房地產市場健康發展的三大指導思想。從2019年房地產發展的態勢也可以清晰看出,三穩目標得到了有效落實,投機性需求已經基本從樓市撤離,各地出臺的政策也有效抑制了房價上漲,保證了地區樓市的平穩運行。

張波表示,相比于前幾年中央經濟工作會議對于房地產的表述,今年更加強調了穩定的重要性,因此未來房價的穩定依然是重中之重。同時,從房地產調控的手段來看,未來依然會“長短并用”,尤其是長效機制的落地還將不斷推進,包括保障房建設、針對租賃土地供應側的保障、城市共有產權房的推進、針對房地產的各類稅收法律層面的推進和落實等。

“平穩房地產市場是趨勢。”中原地產首席分析師張大偉說。

中原地產數據顯示,截至目前,2019年全國房地產的政策調控次數在570次左右,刷新了歷史調控記錄,同比漲幅高達30%,因此2019年也成為房地產調控政策最密集的年份。

“再次明確要求房住不炒,代表了全國房地產的調控力度將維持之前的狀態。雖然部分城市最近出現了微調,但是基本原則依然不會改變,政府遏制房價上漲的決心也不會發生改變。”張大偉說。“穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系,另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。”

張大偉建議,從政策預期看,下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度改革,以長效機制引導市場。

財政政策“大力”提質增效 貨幣政策“靈活適度”

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與去年相比,今年會議對明年工作重點的提法發生了一些改變。比如,“三大攻堅戰”的順序發生改變,由防范化解重大風險、精準脫貧、污染防治變為脫貧、污染防治、防范化解重大風險。

在財政和貨幣政策方面,會議雖然沿用了繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策的措辭,但要求積極的財政政策要“大力”提質增效,更加注重結構調整,堅決壓縮一般性支出,做好重點領域保障,支持基層保工資、保運轉、保基本民生。穩健的貨幣政策由“松緊適度”變為“靈活適度”。

“穩字當頭”之下,分析機構一致認為,地產融資最難時刻可能已經過去。

在中金公司看來,本次會議表述中再度出現了“促進房地產市場平穩健康發展”,而上一次出現這種表述要追溯到2011年中央經濟工作會議。考慮到當前實體市場銷售總體呈下滑態勢,各地區市場顯著分化,盡管整體下行幅度有限,但是仍應警惕持續下行蘊含的風險。

國泰君安表示,從財政政策來看,對2020年貨幣政策的定調是“靈活適度”,這與2015年12月中央經濟工作會議的提法一致。在上一輪貨幣政策周期中,寬松的貨幣政策在2015年見頂,其表現為降準4次。2020年貨幣政策的寬松力度將較2019年邊際下降,逐步趨向此輪貨幣政策周期的后半程;從房地產調控來看,政策力度要比2018年緊一些,但比2019年松一些,不排除有季度間的調整,邊際上有所放松。

華泰證券表示,房地產政策重提穩房價、穩地價、穩預期,相比于今年7月中央政治局會議強調的“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,本次會議措辭適當趨緩,當前政策基調類似于2019年一季度,我們判斷地產融資最緊時刻已過。在當前因城施策的政策環境下,房價回落的城市出現政策放松的可能性最大。

針對會議提出的“穩健的貨幣政策要靈活適度,保持流動性合理充裕,貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應。”華泰證券認為,“相適應”的核心是指當經濟增速回落壓力加大,央行可能通過預調微調推升信貸金融數據,以穩定經濟增長。

再提大力發展租賃住房 專家:首先要了解市場需求

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此次會議提出,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。

梳理發現,2013年以來,中央經濟工作會議曾多次提及發展租賃住房。2013年,中央經濟工作會議提出“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給”;2015年至2017年分別提出“發展住房租賃市場”“加快住房租賃市場立法”“發展住房租賃市場特別是長期租賃”。

中科院城環所不動產室主任、研究員王業強說:“今年‘大力發展租賃住房’的提法比之前更加具體,指向了實物形態的租賃住房產品。政策指向明確,未來可能會針對發展租賃住房出臺更加具體的政策措施,這對于推動住房租賃市場將產生較大影響。”

“發展租賃住房必然會增加住房租賃市場供給,有助于降低市場租金、切實解決民眾的住房問題。租賃住房的增加對穩定房地產市場也有重要作用。”王業強認為,租賃住房是完善住房保障體系的重要環節,將住房保障體系獨立出來,與住房市場體系并列,體現了政府對發展住房租賃市場的重視。

2015年,住房和城鄉建設部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》提出,積極推進租賃服務平臺建設,大力培育發展住房租賃經營機構,完善公共租賃住房制度,拓寬融資渠道,推動房地產開發企業轉型升級。

此后發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》等一系列文件陸續出臺,推動住房租賃市場加快發展。

2017年至今,北京、上海和廣州等18個城市已經開展了集體建設用地建設租賃住房試點。

其中,北京首批集體土地建設租賃住房的試點——豐臺區成壽寺集體土地建設租賃住房項目預計2020年6月竣工交用;上海市首個集體土地入市建設租賃住房項目5月在松江區泗涇鎮正式開工,825套青年科創人才公寓預計于2021年前后建成啟用;廣州市番禺鐘村街謝村、花都獅嶺鎮旗新村、白云鐘落潭鎮長腰嶺村、花都花山鎮小布村項目已經成為廣州首批村集體用地建設租賃住房試點。

在王業強看來,我國租賃市場發展相對滯后,規范性較差,這一試點在市場規范、增加機構主體、集體土地入市建設租賃住房、拓寬資金來源渠道等多方面進行了有益探索,對于建立租購并舉的住房制度、促進租賃市場發展具有重要意義。

“目前我國住房租賃還面臨著市場規模小、發展不規范、個人主體占比較高、住房租賃服務水平低等問題。”王業強建議,在總結試點經驗的基礎上,應該進一步完善規范租賃市場相關主體行為、提高住房租賃服務水平、完善集體土地入市建設租賃住房的相關法律、規范長租公寓與民宿的市場管理、加強對機構主體參與租賃住房建設的管理。

房地產行業專家鄒曉云分析認為,發展租賃住房首先要了解市場需求,租金雖然低于房價,但如果租金持續處于高位,會導致民眾租房的意愿降低。同時,租賃住房使用的穩定性等因素也會影響未來市場的發展。

在他看來,發展租賃住房政府需要做的是加強監管,但不下達指令性任務,把發展權留給地方。“租賃住房建設用地是非常有限的資源,面對的是特殊群體,這部分用地是否真正用于建設租賃住房,政府要高度監管。”

鄒曉云建議,政府可以建設租賃住房工作平臺,集納各種類型的租賃住房,符合條件的可以通過平臺申請,違法違規現象和申請人退出信息也在平臺上公開。如此一來,政府既做到了監管,又兼顧了服務和市場需求監測,可以為以后的租賃住房建設用地供應提供參考。

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